Недвижимость – это такое вложение, которое в долгосрочной перспективе нивелирует рыночные колебания ставок, цен, конъюктуры рынка и т. д. и всегда приносит доход выше, чем по депозитам.

Недвижимость – это такое вложение, которое в долгосрочной перспективе нивелирует рыночные колебания ставок, цен, конъюктуры рынка и т. д. и всегда приносит доход выше, чем по депозитам.

Расскажите, пожалуйста, в каком состоянии подходит рынок коммерческой недвижимости к концу 2023 года? Какие изменения претерпел рынок с 2022 года?

- По нашему мнению, стресс начала 2022 года и связанная с ним стагнация рынка, которые были обусловлены ожиданием инвесторами и продавцами перспектив развития, полностью прошел. Более того, любая стагнация отыгрывается в будущем повышенной активностью, что мы можем наблюдать к концу 2023 года.

- Рынок коммерческой недвижимости является уже давно устоявшимся, в нем крайне много участников, а барьеры для входа не очень высоки, если не брать в расчет крайне крупные объекты. Насколько справедливой, по вашему мнению, сейчас является рыночная оценка объектов? В какую сторону она будет двигаться в следующем году? Какой сейчас рынок – покупателя или продавца?

- Справедлива та рыночная оценка, которая подтверждается фактическими сделками. Сейчас наблюдается определенный баланс между покупателями и продавцами, но мы ожидаем роста стоимости недвижимости и перехода все в большей степени к рынку продавцов.

- Кризисные годы часто приводят к тому, что на рынке появляются проблемные участки и объекты. Являются ли последние два года исключением из этого правила? Сколько таких объектов появилось в столичном регионе? Насколько условия работы с ними являются привлекательными для компании?

- «Агастон» всегда строил свой бизнес на работе с проблемными, как их принято называть, активами. Однако для себя мы обычно используем термин «недооцененные», поскольку при правильном профессиональном подходе с любым активом можно решить все проблемы, капитализировать его стоимость и сделать актив привлекательным для конечного инвестора. Последние два года подтвердили это утверждение, что говорит о правильном подходе в выборе нашей бизнес-модели.

- Расскажите, пожалуйста, чем форма структурирования инвестиций в недвижимость может быть привлекательна и надежна для конечного инвестора?

- Недвижимость – это такое вложение, которое в долгосрочной перспективе нивелирует рыночные колебания ставок, цен, конъюктуры рынка и т. д. и всегда приносит доход выше, чем по депозитам. Доходная недвижимость обладает еще одним полезным свойством – возможностью получить под арендный поток краткосрочный кредит и тем самым является источником ликвидности для конечного инвестора.

- Планирует ли компания сама обращаться к облигационному рынку? Чем такой метод привлечения средств интересен для компании?

- Мы планируем разместить пилотный выпуск наших облигаций с участием нашего партнера – компании «Диалот». Облигации интересны нам по двум причинам. Во-первых, они не требуют залога по сравнению с банковским кредитованием, что имеет особое значение при приобретении проблемных (точнее недооцененных) активов. Во-вторых, трехлетний срок облигаций, на который мы ориентируемся, позволяет несколько раз обернуть привлеченные средства и тем самым заработать сложный процент на их размещении.

- Какими факторами, по вашему мнению, может быть обусловлен интерес потенциальных инвесторов к размещению компании?

- Сегодня на облигационном рынке представлены, как правило, компании, занимающиеся сдачей недвижимости в аренду. Такие компании за счет арендного потока обслуживают и купонные выплаты, и амортизацию облигационного займа. Наша бизнес-модель принципиально отличается от традиционной, поскольку мы зарабатываем на капитализации объекта и его продаже конечному инвестору. Это позволяет получать большую рентабельность бизнеса, что делает наши облигации привлекательнее для участников рынка.

Источник: https://raexpert.ru/editions/masik_dolgopolov_bond_2023/