Инвестиции и площади: рынок торговых центров Петербурга в 2024 году готов бить рекорды
Поворотный год
В уходящем году новые классические торговые центры в Санкт-Петербурге не открывались, но на 2024 год большие планы. Аналитики NF Group подчеркивают — если заявленные планы по открытию четырех крупных торговых точек на севере города реализуют, это будет самый крупный ввод торговых площадей в Петербурге за последние 10 лет. Предполагается 138 тыс. кв. м арендной площади, это вдвое больше, чем за семь предыдущих лет.
Как отмечают эксперты компании «Агастон», если рассматривать коммерческую недвижимость по сегментам, то именно торговые центры традиционно являются одним из основных направлений, которое рассматривают потенциальные инвесторы.
— За последние несколько лет из-за объективных причин привлекательность этого сегмента стала не такой безоговорочной, как это было раньше, — добавляют они. — Посещаемость крупных ТЦ показывает сильную волатильность, что неизбежно сказывается на арендном потоке. Однако в категории «магазины у дома» таких колебаний практически нет, и в результате данный сегмент продолжает уверенно развиваться, что также обусловлено сравнительно невысоким чеком для входа в проект.
В ключевых объектах крупнейших ТРК средний уровень вакантности в классических торговых центрах Санкт-Петербурга к концу 2023 года сократился до 6,3%. По данным экспертов Nikoliers, в крупнейших торговых центрах города открылось 285 торговых точек против 124 в 2022 году — прирост в 2,3 раза. Чаще всего появлялись fashion-магазины, заведения общественного питания и салоны ювелирных изделий и часов. В течение 2023 года на рынке Санкт-Петербурга появилось 24 новых бренда.
Доля российских брендов по занимаемым площадям увеличилась с 70% в конце 2021 года до 80% — в конце 2023 года.
Аналитики компании подчеркнули — если подобная активность арендаторов продолжится, то уровень вакантности будет сильно снижаться, а в наиболее ликвидных объектах может даже наблюдаться дефицит площадей.
Аналитики отмечают, что ввиду высокой активности инвесторов за последние два года в Санкт-Петербурге заметно сократилась доля иностранных собственников торговой недвижимости — с 33% в конце 2021 года до 14% в конце 2023 года.
— Из-за вынужденной смены собственников торговых центров и арендаторов динамика рынка торговых площадей в городе была высокой, — отметила ·Евгения Хакбердиева, региональный директор по торговой недвижимости NF Group. — Однако на фоне активного спроса арендаторов девелоперская активность пока от него отстает. По нашим оценкам, 2024 год может стать рекордным по объему ввода новых профессиональных торговых центров. Мы уверены, что большинство проектов выйдут на рынок хорошо заполненными и с интересным составом арендаторов.
Время инвестиций
Объем вложений в коммерческую недвижимость Петербурга достиг рекордного результата за всю историю наблюдений — 79 млрд рублей, что в 2,3 раза больше показателя 2022 года, отмечают аналитики Nikoliers. 70% этого объема сформировано за счет крупных сделок с недвижимостью иностранных компаний, которые покинули страну или находятся в процессе ухода с российского рынка.
Пока в торговом и офисном сегментах недвижимости перестраивается структура, так как сохраняется тенденция к выходу иностранных игроков из активов, но в 2024 году данный тренд будет постепенно затихать. Как отмечают эксперты Nikoliers, в результате объем инвестиций в регионе вернется к средним показателям предыдущих лет.
В Санкт-Петербурге и области общий объем инвестиций в существующие объекты и земельные участки для девелопмента в 2023 году составил 186 млрд рублей. Как отмечают аналитики Nikoliers, это на 72% выше, чем в 2022 году, и на 18% — чем за 2021 год. Рекордный объем инвестиций в существующие активы также во многом объясняется выходом иностранных игроков из российских активов и, как следствие, появлением в продаже новых интересных объектов.
— Сегодня в коммерческую недвижимость инвестируют те, кто понимает, что текущий всплеск ставок по банковским депозитам не будет длительным, — отмечает эксперт компании «Агастон». — Этот тезис подтверждается тем, что ставки по краткосрочным банковским вкладам сейчас выше, чем по долгосрочным. Поэтому в долгосрочной перспективе доходность по арендному бизнесу будет, как и раньше, выше депозитных ставок, что обеспечивает данному сегменту инвестиционную привлекательность.
По данным Nikoliers, в 2023 году треть объема инвестиций в существующие активы Петербурга (26,2 млрд рублей) пришлась именно на сегмент торговой недвижимости.
—Большую часть этого объема можно назвать «вынужденными» портфельными сделками из-за ухода иностранных компаний с российского рынка, — комментирует Екатерина Аридова, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге. — К концу 2023 года крупнейшие иностранные владельцы недвижимости в России в основном уже реализовали свои ключевые активы, поэтому относительно скоро объем транзакций начнет стабилизироваться. Однако потенциал пока полностью не исчерпан, и в активной стадии сейчас находится несколько крупных сделок, ожидающих согласования Правительственной комиссии и ФАС.
При этом ограничивающим фактором для инвестиций в коммерческую недвижимость в 2024 году станет увеличившаяся стоимость кредитования после повышения ключевой ставки ЦБ.
Еще один востребованный коммерческий сегмент — технопарки, которые сейчас особенно нужны городу для реализации программы импортозамещения. По мнению экспертов «Агастон», в ближайшей перспективе именно они будут одним из самых растущих сегментов рынка. Речь идет о современных, обеспеченных необходимой инфраструктурой и логистически удобных для работающих там людей комплексах. Также качественная складская недвижимость с учетом переноса все большего оборота торговли через сервисы доставки сегодня является наиболее востребованным сегментом. Прежде всего, речь идет о складах в пределах КАД с удобными заездами и железнодорожными путями.
О востребованности подобных объектов говорит и рост инвестиций в землю под коммерческие объекты в Петербурге и Ленобласти — они достигли 13,5 млрд рублей (более 9 млрд в Петербурге и 4 млрд рублей в Ленобласти)— это рекордный объем вложений за последнее десятилетие. По данным департамента исследований Nikoliers, в агломерации под коммерческие нужды приобрели в общей сложности 177 га земли — 96 га в Петербурге и 81 в Ленобласти, что тоже выше показателей предыдущих нескольких лет.
По мнению экспертов Nikoliers, в 2024 году количество таких сделок может увеличиться — в основном земля востребована под склады и заводы.
